BRATISLAVA - Úrokové sadzby na hypotékach sa po mesiacoch stabilizácie opäť otáčajú smerom nahor. Banky v posledných dňoch postupne zdražujú a Slováci začínajú riešiť, ako si ešte zachrániť výhodnejšie podmienky. Kto plánuje kúpu nehnuteľnosti alebo má úver s vyšším úrokom, nemal by čakať. Už len rozdiel 0,5 % môže pri hypotéke 100‑tisíc eur znamenať úsporu približne 27 eur mesačne, pri 1 % ide o 54 eur a pri 1,5 % až o 80 eur. Pri väčších úveroch sú úspory ešte výraznejšie – stovky eur mesačne a tisíce ročne.
Aktuálne sa nové hypotéky pohybujú približne medzi 3,2 % až 3,5 %. Ich ďalší vývoj však ovplyvňuje aj situácia vo svete. Konflikt na Blízkom východe zvyšuje ceny ropy, čo tlačí infláciu nahor a zároveň zvyšuje tlak na sprísňovanie menovej politiky.
„Neistota na finančných trhoch zároveň zdražuje zdroje pre banky, čo sa premieta aj do úrokov pre klientov. Pokles sadzieb je už v najbližšom období nepravdepodobný, skôr možno očakávať ich ďalší postupný rast,“ vysvetľuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk.
Kto by mal zbystriť pozornosť
V čase, keď sa trh otáča a úroky môžu ďalej rásť, je dôležité konať včas. Najmä tieto skupiny by mali situáciu riešiť okamžite:
- Budúci kupujúci nehnuteľnosti – môžu si zaistiť dnešné úroky aj 6 až 12 mesiacov vopred.
- Klienti pred výročím fixácie (do 6 mesiacov) – majú možnosť požiadať o prehodnotenie sadzby už teraz.
-
Klienti s vysokými úrokmi bez ohľadu na fixáciu – oplatí sa preveriť, či by refinancovanie neprinieslo úsporu.
„Žiadatelia o hypotéku si v niektorých bankách vedia nechať schváliť hypotéku s aktuálnymi sadzbami, ale reálne ju čerpať až o šesť až dvanásť mesiacov, kým si nájdu vhodnú nehnuteľnosť. Hovorí sa tomu tzv. hypotéka naopak. Vďaka nej si dnešné úroky poistia a vyhnú sa ich ďalšiemu rastu,“ radí Eva Šablová.
Spozornieť by však mali aj klienti, ktorí už úver splácajú. „Práve tí, ktorých čaká výro-čie fixácie v horizonte niekoľkých mesiacov až roka, môžu využiť súčasné priaznivé úroky. Už dnes môžu požiadať o prehodnotenie sadzby vo svojej banke alebo o refinancovanie úveru ku konkurencii,” pokračuje odborníčka.
Aj rozdiel 0,5 % dokáže výrazne pomôcť
To, či sa oplatí riešiť zmenu úroku, závisí od toho, kedy bola hypotéka uzatvorená. Klienti s historicky nízkymi sadzbami okolo 1–2 % by mali zostať pri pôvodnej fixácii, pokiaľ im nekončí v rokoch 2026–2027. Naopak, tí, ktorí majú úroky z rokov 2023–2024 okolo 4–5 %, môžu získať výraznú úsporu.
„Ak majú klienti hypotéku zafixovanú s nižším úrokom a ich fixácia nekončí v roku 2026 alebo v roku 2027, v tomto prípade neodporúčam robiť žiadne zmeny. Ak sa im fixácia končí v horizonte najbližších šiestich mesiacov, môžu požiadať o refinancovanie už dnes, aby si zaistili súčasné sadzby, ale s čerpaním počkať k výročiu fixácie. Takto budú ešte niekoľko mesiacov splácať nižšie úroky a zároveň sa vyhnú zvýšeným nákladom spoje-ným s refinancovaním úveru mimo výročia fixácie. Tí klienti, ktorí dnes majú vyššie úroky než sú aktuálne, by určite mali zvážiť úpravu úroku čo najskôr. Nezáväzný prepočet úspory a nákladov spojených s reštartom či refinancovaním úveru im môže pomôcť roz-hodnúť sa, či sa im zmena hypotéky oplatí,” odporúča Šablová.
Najprv vlastná banka, potom konkurencia
Slováci už reagujú na signály z trhu a riešia úpravu úrokov v predstihu. Najčastejšie začínajú vo vlastnej banke – tzv. retenčnou ponukou. Väčšina bánk je ochotná baviť sa o úprave úrokov s klientmi aj mimo výročia fixácie. Ak však nevedia alebo nechcú vyjsť klientovi v ústrety, môže sa poobzerať po iných bankách. Ak sú konkurenčné ponuky výhodnejšie, aj po zohľadnení nákladov spoje-ných so zmenou banky, vtedy prichádza na rad refinancovanie.
„Nedá sa všeobecne povedať, kto by mal zostať vo svojej banke a komu sa viac oplatí prejsť do inej. V niektorých prípadoch môže byť zmena banky pre klienta prioritou aj preto, lebo v tej svojej nie je spokojný. Všetko je potrebné dobre prepočítať a zohľadniť náklady spojené s úpravou úroku vo svojej banke aj s presunom úveru do inej banky. Podstatné je zaujímať sa o svoje možnosti a vybrať takú cestu, ktorá bude najvýhodnej-šia pre konkrétneho klienta,“ dodáva Šablová.
Praktické rady odborníčky, ako si zaistiť čo najnižšie splátky hypotéky
1. Nová hypotéka až 6–12 mesiacov vopred
Ak riešite financovanie bývania a uvažujete nad hypotékou, môžete si ju nechať schváliť aj keď ešte nemáte vyhliadnutú nehnuteľnosť. "Hovorí sa tomu tzv. hypotéka naopak. Po podpise zmluvy máte 6, resp. 12 mesiacov na nájdenie vhodnej nehnuteľnosti," radí Šablová. Dodáva, že aj refinančnú hypotéku si môžete nechať schváliť teraz, ale reálne ju čerpať až o pol roka. Je to výhodné najmä pre ľudí s nižšími úrokmi, ktorí si týmto spôsobom ponechajú nižšie úrokové sadzby do konca obdobia fixácie, a vyhnú sa tak aj pokute za predčasné splatenie úveru mimo výročia fixácie.
TIP: Ak v čase výročia fixácie príde vaša pôvodná banka s lepšou ponukou, jednoducho nezačnete čerpať nový úver v inej banke a budete pokračovať v splácaní pôvodnej hypotéky.
2. Najskôr retenčná ponuka
Ak si chcete znížiť úrok na hypotéke, nemusíte vždy meniť banku. Jednoduchou a často výhodnou alternatívou je zníženie úroku priamo vo vašej pôvodnej banke. Väčšina bánk je ochotná úrok upraviť aj mimo výročia fixácie, no výsledok závisí od vašej konkrétnej situácie.
Šancu na lepší úrok majú klienti, ktorí banke prinášajú vyšší profit, napríklad aktívnym využíva-ním účtu, presmerovaním príjmu alebo pravidelnými platbami. Väčšina bánk si za zníženie úro-ku účtuje mierny poplatok približne vo výške 100 až 200 eur. Niekde je tento poplatok určený ako percento zo zostatku úveru a môže to byť aj viac.
TIP: Pomôcť môže aj to, ak máte k dispozícii konkurenčné ponuky z iných bánk, ktoré môžete využiť pri vyjednávaní.
3. Refinancovanie s benefitmi
Ak máte na hypotéke vyšší úrok ako sú tie súčasné a vaša banka vám nevyjde v ústrety, refinan-covanie hypotéky vám môže priniesť reálnu úsporu vo výške desiatok, ale aj stoviek eur mesačne. Všetko závisí od vašej aktuálnej úrokovej sadzby, od výšky úveru aj od splatnosti vášho úveru. Niektoré banky navyše ponúkajú benefity, ktoré môžu rozhodnúť – napríklad preplatenie po-platku za predčasné splatenie alebo vrátenie niekoľkých splátok.
TIP: Každý prípad je však individuálny, preto je dôležité zvážiť, či sa refinancovanie oplatí práve vám.
4. Nezabudnite na náklady
Pri refinancovaní treba počítať s:
- poplatkom za predčasné splatenie (zvyčajne 1 %),
- poplatkami na katastri,
- prípadným znaleckým posudkom.
TIP: Ak budete mať tieto náklady dopredu prehľadne spočítané, vyhnete sa nečakaným výdav-kom a oveľa presnejšie odhadnete svoju reálnu úsporu.
5. Pomoc odborníka
Každá banka má svoje vlastné podmienky a rôzny prístup k udržaniu existujúcich klientov a aj k refinančným hypotékam. Finančný sprostredkovateľ dokáže odhadnúť, kde je ešte priestor na vyjednávanie s vašou bankou, alebo či by pre vás bola výhodnejšia cesta refinancovania. Od-borník zároveň pozná benefity, ktoré môžu rozhodnúť, napríklad preplatenie poplatku za pred-časné splatenie alebo vrátenie niekoľkých splátok. Vie vám tak navrhnúť riešenie presne šité na vašu situáciu.
TIP: Skúsený finančný maklér vám uľahčí celý proces - pripraví potrebné dokumenty, vie, kde získať znalca, a pomôže vám aj s administratívnymi záležitosťami na katastri.
