ZVRAT na trhu, prvá banka ZDRAŽELA hypotéky! Analytici dvíhajú varovný prst, TOTO radia

Po mesiacoch absolútneho pokoja na hypotekárnom trhu prichádza prvý výraznejší signál obratu. UniCredit Bank ako prvá banka na Slovensku oznamuje zvýšenie úrokových sadzieb pri úveroch na bývanie. Zmena začne platiť 25. marca 2026 a dotkne sa najmä klientov so strednodobými fixáciami. Banka zvyšuje úroky pri dvoj- aj trojročnej fixácii zhodne o 0,30 percentuálneho bodu, čo môže naznačovať, že obdobie lacnejších hypoték sa končí a trh sa začína opäť hýbať smerom nahor.

Po tomto kroku na trhu sa prirodzene vynára otázka, či ide len o ojedinelý signál, alebo začiatok širšieho trendu. Preto redakcia Topky.sk oslovila analytikov, aby zhodnotili aktuálnu situáciu a povedali, či sa Slováci majú pripraviť na opätovný rast hypotekárnych sadzieb a drahšie úvery v najbližších mesiacoch.

Tento týždeň prvá banka zvýšila úrokové sadzby. Možno takýto vývoj očakávať aj od ďalších bánk?

Tento krok podľa odborníkov neprišiel náhodne. "Je pravdepodobné, že po UniCredit Bank a Prima banke budú zdražovať hypotéky pri krátkych fixáciách postupne aj ďalšie banky. Tieto dve banky zareagovali ako prvé na zdražovanie ceny peňazí na medzibankovom trhu, čo je pre banky jeden zo zdrojov financií pre poskytovanie úverov. Zdraženie malo zatiaľ dve podoby: UniCredit od 25. marca upravila sadzby pri 2- a 3-ročnej fixácii smerom nahor, Prima banka zase ku koncu marca ukončuje mimoriadnu ponuku pre 30-mesačný fix, čo bola najlacnejšia hypotéka na trhu so sadzbou 3,0 %," opisuje Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Podľa neho vzhľadom na pravdepodobný rast inflácie a očakávané zvýšenie základných sadzieb ECB je pravdepodobné, že stojíme na začiatku fáze opätovného zdražovania hypoték.

"Je úplne bežné, že menší a flexibilnejší hráči na bankovom trhu zvyknú reagovať na zmenu ceny peňazí rýchlejšie než veľké banky. Jedným z dôvodov môže byť odlišné zloženie finančných zdrojov, keď menšie banky pracujú s viacerými menšími zdrojmi financovania pre svoje úvery namiesto jedného centrálneho finančného zdroja. Tým pádom cítia zmenu podmienok na trhu oveľa rýchlejšie ako väčšie banky a musia na ne reagovať," vysvetľuje Búlik.

Podobne situáciu vníma aj riaditeľka pre úvery spoločnosti Fingo.sk Eva Šablová. "Rastúce náklady na financovanie môžu k podobným krokom dotlačiť aj ďalšie banky," upozorňuje. 

Hypotekárny analytik Peter Horčiak zo spoločnosti Simplea poukázal na to, že úrokové sadzby zvýšili dve menšie banky, UniCredit a Prima banka, ktoré mali doteraz najnižšie sadzby na trhu."Týmto krokom sa dostali na úroveň ostatných bánk," vysvetľuje hypotekárny analytik Peter Horčiak zo spoločnosti Simplea. Podľa neho bude kľúčové sledovať reakciu veľkých hráčov.

ECB zatiaľ sadzby nemení, ale upozornila na výrazné inflačné riziká. Môže konflikt na Blízkom východe zvrátiť vývoj hypoték?

Hoci Európska centrálna banka zatiaľ základnú sadzbu ponechala na úrovni 2 %, analytici upozorňujú na rastúce inflačné riziká. Významnú rolu zohráva aj geopolitika. Konflikt na Blízkom východe tlačí nahor ceny ropy, čo sa postupne premieta do inflácie aj nákladov bánk. "Napätie vo svete a rast cien ropy zvyšujú tlak na infláciu a sprísňovanie menovej politiky," hovorí Šablová. Podľa nej banky už teraz pociťujú drahšie financovanie, čo sa prirodzene prenáša do úrokov pre klientov.

Búlik z OVB Allfinanz Slovensko poukazuje na vývoj na medzibankovom trhu. "Eurové trojročné swapy zdraželi za tri týždne o viac ako 0,6 percentuálneho bodu. Banky tak reagujú na reálny rast ceny peňazí," hovorí. 

"Dôležité je povedať, že 18. a 19. marca 2026 sa konalo zasadnutie guvernérov Európskej centrálnej banky (ECB), ktorí rozhodli o ponechaní základnej úrokovej sadzby na úrovni 2 %. Ďalšie zasadnutie ECB sa bude konať až v júni a na ňom sa rozhodne o ďalšom smerovaní úrokových sadzieb," pripomína Horčiak a dodáva, že ECB zatiaľ na danú geopolitickú situáciu nereagovala, ale akonáhle to bude potrebné, tak svoju monetárnu politiku upraví formou zvyšovaním sadzieb. "Toto sa automaticky prejaví na cene hypoték," upozorňuje.

Budú hypotéky v roku 2026 drahšie alebo ostanú stabilné? Je dôvod na paniku?

Podľa analytika Búlika zatiaľ všetko nasvedčuje tomu, že hypotéky tento rok budú zdražovať. "Nič však zatiaľ nenasvedčuje tomu, že by to malo byť výrazné zdraženie. Skôr hovoríme o miernom raste priemernej sadzby poskytnutých hypoték pri 2- a 3-ročných fixáciách v desatinách percentného bodu v blízkych mesiacoch," hovorí a dodáva, že ak by nestabilný vývoj pretrvával, mohli by sme vidieť aj nárast o pol percentného bodu a viac.

"Pri dlhých sadzbách by sme zmeny nemali vidieť, keďže majú v úročení zahrnutú istú rezervu pre budúci vývoj situácie. V praxi to znamená, že banky buď zvýšia sadzby pri krátkych fixáciách alebo ukončia marketingové akcie, akou ešte do konca marca je úroková sadzba Prima banky 3,0 %," myslí si Búlik, podľa ktorého dôvod na paniku určite nie je. Podľa jeho slov nevidíme žiadny signál pre prudké a plošné zdražovanie hypoték. Dnešný vývoj považuje skôr za varovanie, že obdobie postupného zlacňovania hypoték sa pravdepodobne skončilo a nasledovať bude opäť rast úrokových sadzieb hypoték, aj keď pravdepodobne skôr mierny.

Isté je, že rapídne lacnejšie hypotéky očakávať nemôžeme. Aj Šablová z Fingo.sk sa domnieva, že pravdepodobnejší je scenár drahších hypoték. "Aktuálne sa trh s najväčšou pravdepodobnosťou nachádza na úrokovom dne a ďalší pokles úrokov sa v dohľadnej dobe javí ako nepravdepodobný. Ak by sa kríza vyriešila naozaj rýchlo, sadzby by sa v najlepšom prípade mohli ustáliť na súčasných úrovniach," vysvetľuje odborníčka. Ani ona nevidí dôvod na paniku, no zdôrazňuje, že netreba situáciu podceniť.

Ani podľa hypotekárneho analytika Horčiaka netreba podliehať panike. "Očakávania výšky úrokových sadzieb koncom roka pri danom nemennom scenári by mohli byť niekde na úrovni 3,8 %," predpovedá.

Aké sú odporúčania pre ľudí, ktorí riešia hypotéku alebo refinancovanie v roku 2026, resp. začiatkom roka 2027?

Pre ľudí, ktorí riešia hypotéku v roku 2026, prípadne začiatkom 2027, z dnešnej situácie vyplýva najmä potreba neodkladať rozhodnutie v očakávaní výrazne lepších sadzieb. Horčiak odporúča osloviť finančného odborníka, ktorý zhodnotí situáciu klienta a navrhne vhodné riešenie. "Pokiaľ by aj došlo k refinancovaniu úveru, je dôležité, aby malo toto rozhodnutie ekonomický zmysel. Klient hneď nemusí daný úver refinancovať, ale ako prvú by mal osloviť svoju domovskú banku a dohodnúť sa s ňou o znížení sadzby," uvádza hypotekárny analytik. Podobný názor zastáva aj Šablová, podľa ktorej je dôležité všetko dobre prepočítať a zohľadniť aj náklady spojené so zmenou. Podľa Búlika by sa mali pokúsiť o vyjednanie lepšej sadzby a predčasne refixovať najmä tí, ktorých čaká koniec refixácie a dnes má pri svojom úvere vyššiu sadzbu, ako má jeho banka aktuálne v sadzobníku. 

Analytici sa zhodujú, že v prvom rade sa oplatí skúsiť požiadať o prehodnotenie sadzby vo vlastnej banke. Ak banka klientovi nevie alebo nechce vyjsť v ústrety, prípadne ponúkne nezaujímavý úrok, dáva zmysel pozrieť sa na refinancovanie v inej banke.

Ak ešte len plánujete vlastné bývanie, aj v tomto prípade sa odporúča konať čo najskôr. "Kto si potrebuje kúpiť bývanie, mal by si nechať porovnať ponuky viacerých bánk a sústrediť sa na 3-ročnú alebo ideálne 5-ročnú fixáciu. Pre ľudí, ktorí ešte len plánujú kúpu nehnuteľnosti, je podľa týchto podkladov rozumné rozhodnutie zbytočne neodkladať a pri primeranej finančnej situácii riešiť hypotéku čo najskôr," radí analytik Búlik. Uvádza, že na trhu existujú dve banky – Unicredit a ČSOB – ktoré ponúkajú možnosť schválenia hypotéky aj bez vybratej nehnuteľnosti. "Po schválení hypoték má človek 6 resp. 12 mesiacov na nájdenie nehnuteľnosti s istotou, že má zabezpečené financovanie za dobrých podmienok," hovorí Búlik.

Budúcnosť je otázna

Ako sa hovorí, najťažšie je predpovedať budúcnosť. Svetu dnes vládne výrazná neistota a nepredvídateľnosť. Konflikt v Iráne, ktorý USA a Izrael plánovali ako krátku epizódu, trvá už niekoľko týždňov a keďže žiadna zo strán nechce ustúpiť, môže trvať ešte dlho. To znamená nielen vyššie ceny ropy, ale aj na nej závislých produktov, nehovoriac o neistote pre globálny obchod. "Pre Európu to môže znamenať spomalenie rastu HDP o niekoľko desatín percentného bodu, čo sa v prípade Slovenska môže rovnať recesii. Ak tlak na rast inflácie pretrvá počas celého apríla a mája, tak ECB nebude mať inú možnosť ako zvýšiť sadzby, čo sa premietne do drahších úverov pre bežných ľudí aj podnikateľov," zhrnul svoj pohľad na budúcnosť finančný analytik Búlik. Napätie vo svete sa podľa Šablovej už teraz prenáša na finančné trhy, čo pociťuje aj domáci bankový sektor cez rast nákladov na financovanie.

"Geopolitická situácia vo svete je nestabilná a bude mať určite negatívny vplyv na ekonomickú situácia krajín vrátane Slovenska. Prejaví sa to na zdražovaní energií, úrokových sadzbách, cenách potravín, tovarov a služieb. Na druhej strane som ale presvedčený, že daný konflikt nájde riešenie a situácia sa upokojí a život sa vráti do normálu," verí hypotekárny analytik Horčiak.

Podľa Búlika platí, že každú krízu skôr či neskôr vystrieda stabilizácia pre ekonomiky aj finančné trhy. "V neistých časoch by ľudia mali pokračovať v pravidelnom investovaní na finančných trhoch podľa svojej stratégie. Vďaka pravidelnému investovaniu sa dá nielen poraziť inflácia, ale získať aj zhodnotenie navyše," konštatuje na záver Búlik.