BRATISLAVA - Ak chcete vlastné bývanie, siahnete si čoraz hlbšie do vrecka. Ceny nehnuteľností podľa Štatistického úradu SR, ktorý hodnotí realizačné ceny z kúpnych zmlúv na katastri, medziročne stúpli o 13,6 %. Je to výrazne viac ako ukazujú ceny podľa zverejnených inzerátov, ktoré sleduje Národná banka Slovenska. Aj keď sa tempo rastu cien medzi kvartálmi znižuje, medziročný rast výrazne nad hranicou desiatich percent ukazuje pokračujúce vysoké tempo zdražovania.
"Rýchle zdražovanie nehnuteľností ukazuje na slabnúcu pozíciu kupujúcich. Kým pri dostatočnom počte bytov v ponuke a bežnom záujme mohli kupujúci počítať aj so zľavou, v súčasnosti dopyt výrazne narástol a pri trvalo slabej ponuke sa opäť vracajú situácie s prebíjaním ponúk a aukciami, keď sa byty predávajú drahšie ako v pôvodnom inzeráte," vysvetlil Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Druhým faktorom je podľa neho FOMO efekt, kedy sa medzi ľuďmi výrazne rozšírila obava pred trvalým zdražovaním hypoték, čo časť záujemcov o bývanie motivovalo kupovať nehnuteľnosť čím skôr a akceptovať aj nadhodnotené ponuky.
"Vyššie nárasty cien Štatistického úradu však svedčia aj o tom, že časť Slovákov má dostatočné úspory a dokážu kupovať bez hypotéky byty a domy, ktoré ani nevstupujú na inzertný trh, ale predávajú sa veľmi rýchlo cez realitné kancelárie. Tieto oslovujú svojich stálych klientov napriamo a časť nehnuteľností sa vôbec nedostane do verejnej ponuky. Pritom títo kupujúci, ktorí si obstarávajú nehnuteľnosti ako investíciu, sú ochotní akceptovať aj vyššiu cenu," dodal.
Realizačné ceny rastú rýchlejšie ako ponukové
Analytik upozorňuje na rozdiel medzi tzv. realizačnými cenami a ponukovými cenami. Realizačné ceny – čiže ceny, ktoré vychádzajú z kúpnych zmlúv predkladaných katastru pri návrhu na vklad – odzrkadľujú podľa neho cenový vývoj oveľa presnejšie ako ponukové ceny, ktoré NBS mapuje na základe vývoja cien v inzerátoch na viacerých realitných portáloch.
"Ak sa pozrieme na obdobie posledných 5 rokov, realizačné ceny rastú rýchlejšie ako ponukové najmä v obdobiach, kedy predávajúci vnímajú zlú situáciu v ekonomike a v obave o ďalší vývoj čakajú s predajom bytu alebo domu," vysvetlil. Typickým príkladom je záver minulého roka, kedy síce hypotekárne sadzby klesali, avšak všeobecne ešte prevládal ekonomický pesimizmus a slabá dôvera v dopyt po bývaní. "Odvtedy sa zlá nálada na trhu len prehĺbila, čo v kombinácii so slabšou výstavbou a obmedzenou ponukou starších nehnuteľností ďalej zatlačilo na ceny. Opačnou situáciou sú vyššie ceny v inzerátoch ako v skutočnosti, keď predávajúci predpokladajú veľmi vysoký dopyt kvôli nízkym cenám hypoték (typická situácia v rokoch 2020-2022 (jar)," zhodnotil.
Zaujímavosťou je, že cenovo rastú nehnuteľnosti na celom Slovensku. Najvýraznejšie narástol Bratislavský kraj (+16,2 %) a Banskobystrický kraj (+12,4 %), avšak dvojciferne rástli ceny domov a bytov v aj v Žilinskom, Trenčianskom a Trnavskom kraji. Košický kraj rástol o 7,9 %
"Tempo rastu ťahali najmä staršie nehnuteľnosti, ktoré zdraželi o 14,3 %. Tento vývoj svedčí o výraznom rozdelení na trhu bývania. Kupujúci s hypotékou siahajú pri existujúcich vysokých cenách po najlacnejších nehnuteľnostiach a keďže je ich v ponuke málo, zdražujú výrazným tempom. Vzhľadom na úroveň úrokov, ktorá sa pohybuje pri nových hypotékach v rozmedzí 3,6-4 %, je takéto tempo zdražovania nečakane výrazné. Naopak, novostavby rastú ´len´ o 10 percent ročne, čo reflektuje viac vývoj nákladov, ako reálne zvyšovanie cenovej úrovne," uviedol Búlik. Novostavbu si tak dnes môže dovoliť len človek s nadpriemerným zárobkom, keďže bežný záujemca musí pozerať v princípe na každých tisíc eur cenového rozdielu.
Zdražovaním hypoték sa dostupnosť bývania na Slovensku ďalej zhoršuje a čoraz viac ľudí sa buď vôbec nedostane k hypotéke alebo získa len nižšiu sumu. Tým pádom si dokážu kúpiť len starší byt alebo menší byt v novostavbe.
Upozornil, že v blízkej budúcnosti očakávam postupný pokles objemu poskytovaných hypoték, čo zníži tlak na zvyšovanie cien. Napriek tomu bývanie bude stále zdražovať, keďže nedostatok bytov na Slovensku je stále zásadný a pohybuje sa minimálne okolo 200-tisíc bytových jednotiek. Časom by sa tempo medziročného rastu cien nehnuteľností mohlo stabilizovať na úrovni okolo 5 %, pričom dlhodobo by jeho vývoj mal byť úzko spätý s rastom príjmov domácností.
"Nedostatok bývania sa dnes sústreďuje primárne do krajských miest, preto naďalej uvidíme tlak na rast cien starších nehnuteľností a zároveň presun ľudí do prímestských satelitov v snahe ušetriť financie pri kúpe bývania," dodal.
